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Espaços livres (O Globo, Morar Bem, 30.set)

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outubro 14th, 2012

Contrariando a fama de populosa, Copacabana só tem 37% da área ocupada, revela livro recém-lançado

KARINE TAVARES

karine.tavares@oglobo.com.br

Densa, superpopulosa, lotada. É essa a impressão que boa parte das pessoas que circulam por Copacabana têm do bairro. Mas um olhar um pouco mais atento mostra uma realidade diferente. Apenas 37% da área é ocupada por construções. E isso sem levar em consideração o espaço ocupado por praia e maciços que, quando entram na conta, diminuem para 25% apenas a área ocupada. Ou seja, por incrível que pareça, não falta espaço livre no bairro.

A conta foi feita pelo arquiteto urbanista Rogério Cardeman em sua dissertação de mestrado, que deu origem ao livro “Por dentro de Copacabana — descobrindo os espaços livres do bairro”, que acaba de chegar ao mercado. Segundo ele, há, no bairro, 1,75 milhão de metros quadrados livres. Mas isso não quer dizer que o bairro, que viu seu último lançamento residencial em 2009, tenha área disponível para receber novas construções. Pelo contrário.

Quase sempre, essas áreas desocupadas estão no meio das quadras, possibilitando maior iluminação, circulação de ar e grande distância entre os prédios, o que acaba gerando uma situação curiosa. Não faltam em Copacabana prédios em que os apartamentos dos fundos são melhores que os da frente.

— Como as quadras de Copacabana são maiores, muitos apartamentos de fundos são mais desejados. — diz Rubem Vasconcellos, presidente da Patrimóvel. — Às vezes, isso nem se reflete exatamente no valor do imóvel. Mas na liquidez. Muitos apartamentos de fundos são vendidos mais rapidamente. Principalmente, em ruas movimentadas como Barata Ribeiro ou Tonelero.

Um raio X dos imóveis ofertados para venda em agosto, feito pelo Sindicato da Habitação (Secovi-Rio), mostra que importante mesmo para o valor do imóvel em Copacabana é o seu tamanho. Quanto menor o apartamento, mais caro o preço de seu metro quadrado. Quitinetes ou conjugados à venda no mês passado, por exemplo, custavamemmédiaR$12.735pormetro quadrado. Já em apartamentos de quatro quartos, o metro quadrado ficava em torno dos R$ 9.604.

— Isso acontece porque quanto menor o apartamento, maior sua rentabilidade, em caso de locação, e sua liquidez. E quitinetes, especificamente, são raras na cidade e, até por isso, têm grande demanda — diz Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi-Rio.

Princesinha compacta

Bairro guarda características da cidade do futuro ideal que vem sendo defendida por urbanistas

Copacabana é certamente o bairro que concentra a maior parte desses pequenos imóveis. Entre os disponíveis para a venda em agosto, por exemplo, 18%, ou 562 apartamentos, tinham apenas um quarto. A explicação para isso está no início da década de 1950, época que marca a expansão imobiliária do bairro, quando surgiram muitos imóveis com até 30 metros quadrados impulsionando o aumento da população de Copacabana. Um estudo feito em 1959 chegou a apontar que, mantendo-se o ritmo de substituição de casas por prédios vigente na época, o bairro poderia chegar a 624 mil habitantes em poucos anos. Isso, se os prédios ocupassem toda a área dos lotes, que em Copacabana geralmente são estreitos e muito longos.

A previsão, felizmente, não se confirmou. Copacabana tem cerca de 150 mil residentes, segundo o último Censo do IBGE, de 2010. É que o bairro foi o que mais sentiu os efeitos do Plano de Zoneamento de 1946, que também pode ser percebido em algumas quadras de Laranjeiras e Flamengo. Foi essa lei que criou as chamadas áreas coletivas, ou os grandes vazios dentro dos quarteirões, que se, por um lado, evitaram o adensamento do bairro garantindo ainda melhor circulação de ar e iluminação natural, por outro, nunca foram realmente aproveitadas como áreas coletivas. Em muitos imóveis, os espaços eram usados apenas pelos apartamentos térreos, que acabaram por privatizar uma área que deveria ser coletiva. Em outros, com o passar dos anos e a maior necessidade de vagas de garagem, acabaram sendo transformadas em estacionamento. O que ficou mais fácil a partir de 1951, quando houve a introdução dos pilotis na arquitetura do bairro.

— A verdade é que nunca houve uma proposta de uso realmente coletivo para essas áreas — diz o arquiteto Rogério Cardeman, autor do estudo.

Apesar disso, ele vê qualidades nesses espaços. O seu tamanho, geralmente maior que as próprias áreas livres públicas, como as praças do bairro, é a maior delas, até porque acaba por criar o conforto ambiental que tanto agrada aos moradores dos apartamentos de fundos. Talvez por isso a proposta esteja sendo retomada agora no projeto do Porto Olímpico. Ali, nos condomínios que vão abrigar a vila dos árbitros e jornalistas nas Olimpíadas, e que depois terão suas unidades vendidas preferencialmente a servidores municipais, surgirão praças e áreas verdes nesses espaços intraquadras. Além de servirem ao lazer dos moradores, eles poderão ser abertos ao público, pelo menos durante o dia, melhorando a ambiência do espaço.

— Talvez isso esteja sendo feito porque os arquitetos são espanhóis — brinca Cardeman, lembrando que em Barcelona alguns desses espaços intraquadras privados foram transformados em praças públicas. — Já não é possível fazer isso nessas áreas de Copacabana, mas ainda há muito o que se fazer no bairro, que é a cara do Brasil no exterior — defende o arquiteto.

Segundo ele, ao contrário do que a maioria das pessoas pensa, Copacabana tem uma ambiência muito próxima ao ideal de cidade compacta, como vem sendo pensadas as cidades sustentáveis do futuro: uma grande rede de transportes — é o bairro com mais estações de metrô na cidade, por exemplo, além de possuir ciclovias e muitas linhas de ônibus —, quantidade e qualidade dos mais diversos serviços, escolas, mix de usos residencial e comercial. — Copacabana tem tudo. As pessoas costumam dizer que não querem repetir aquele modelo quando, na verdade, tudo que elas querem é exatamente esse modelo. Mas, claro, ainda há muito o que melhorar: as condições de mobilidade são ruins, principalmente para os idosos, há ônibus demais lotando as ruas e fazendo barulho e a arborização é deficiente em alguns pontos — diz.

 

“As pessoas costumam dizer que não querem repetir o modelo de Copacabana, mas é tudo o que elas querem”

Proteção. Lei de 1990 limitou altura de novas construções no Bairro Peixoto em 15 metros 

Vista aérea. Do alto, percebe-se bem os miolos vazios das quadras de Copacabana

Oásis. Em meio ao caos que impera em quase toda Copacabana, a área verde do Bairro Peixoto.

 

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